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  在厦门从事新房销售已经七八年的杰哥,站在售楼中心的门口抽着烟,烟雾渐渐融入绵密的细雨中。

  和早些年滔滔不绝讲着楼市如何火爆相比,现在“观望的人比较多,新政放开了但看房的人还是不多。” 吸了一口烟后,他很平静地说,“刚开始放开,需求来得没那么快,7月看看行情吧。”

  最大的阻碍不是限购

  是望而却步的房价

  今年5月,为吸引人才来厦就业创业,支持新就业大学生的住房需求,在厦门稳定就业半年以上的全日制本科以上毕业生可在岛内购买1套自住商品房。同时,为服务跨岛发展战略,支持稳定就业人群的自住需求,促进职住平衡、产城融合,在厦门稳定就业半年以上的无住房非户籍家庭和个人,可在岛外购买一套自住商品住房。

  此外,厦门户籍的二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房(面积180平方米以下),但二孩中有一人需要为未成年人;非厦门市购房者或家庭持有半年以上劳动合同、工作证明、医社保证明,即可在岛外购买一套住房。同时,厦门将首套住房商业性个人住房贷款利率由4月的4.9%下降到4.55%。

  6月11日、6月12日的周末,杰哥带看了两组看房的年轻人,一个是即将毕业的在读博士,另一对是将要结婚的小情侣,“都说要等父母来看看再决定。这两年受疫情的影响,楼市很一般,成交没那么快。岛外本来购房门槛不是很高,很多人有购房资格,最大的阻碍不是限购,是望而却步的房价啊。

  对于新政后是否给楼市带来了些改变,“没什么太大的差。之前二手房成交量会大于一手房,就是存量房大于增量房,那现在普遍增量房会大于二手房,我个人觉得如果按配套按发展来说,新房的性价比会更高,所以的话现在一手房的成交量大于二手房。包括岛内,岛内原来都是老房子,房龄偏老,那现在拍的地很多都是岛内的呀,那岛内的成交量,新房更远远大于二手,除非购房者比较着急用学区的,那没办法,这一部分是刚需。等等吧,毕业季就要来了,毕业工作以后就要开始看房了。”杰哥的声音没有太多起伏。

  根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年5月厦门新房成交1444套,与4月的1477套相比小幅减少33套;二手住宅成交2170套,环比增长0.28%。

  诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对澎湃新闻表示,从5月厦门楼市成交情况来看,市场情绪仍不高,新房成交规模小幅缩减,二手房成交虽有回升,但是幅度甚微。由于厦门新政出来时间尚短,政策效果显效需要一定时间,所以短期内楼市交易难获明显改善。预计接下来,随着厦门适度放松限购、放宽落户条件等,为市场释放出一些购买力,对楼市信心的提振有重要作用,加上6月房企年中业绩冲刺期的到来,部分房企为加强销售回款会进行一些促销动作,后续市场修复进程有望提速。

  新盘认购去化率不足50%

  根据国家统计局6月16日发布的2022年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,厦门新建商品住宅销售价格指数环比下降0.4%,同比下跌0.3%;厦门二手住宅销售价格指数环比增长0.5%,同比增长4%。值得一提的是,今年以来,厦门新房住宅价格已经连续5个月下跌。

  来自克而瑞的数据显示,5月厦门商品住宅仅1个楼盘获批预售,新增供应6.32万平方米,成交13.44万平方米,成交均价36253元/平方米,供求价齐跌。克而瑞认为,厦门连发多次政策 *** 市场热度,但受滞后周期性影响,暂未在市场数据方面得到体现,现状保持低位成交,仅为去年同月成交的1/4。

  根据克而瑞统计的新房近一年开盘去化率走势图,自去年11月起,厦门新房的去化率均不及50%。克而瑞指出,5月市场需求大于供应,呈去库存状态,库存略降至275.15万平方米,环比下跌2.5%,去化周期降至11.7个月。

  同安区一处2021年3月开盘销售的楼盘,原计划是今年6月交房,外墙挂着的红色宣传语是“总价239万元,一线海景准现房”,单价约26000元左右。公开资料显示,该楼盘开盘时的均价是29000万元,开盘一年多后依然在售,相当于现在的价格接近打了九折。

  记者以购房者身份询问该楼盘销售中心的销售得知,楼盘有2栋高层和4栋叠墅,规划户数390户,高层为92平方米的3房复式,交付时会铺排好水电、地板等简装。

  “240万元左右的话,大概就是我们现场的折扣价格,大概是四楼以下这种楼层,你知道能看到海景的楼层价格也会贵一点。260万元的楼层就高一点咯。目前,高层1号楼所剩房源不多,2号楼是加推的,还有选择的余地。车位一个21万元,跟房子一起购买的话,可以再优惠5万元,相当于说车位一个16万元。”销售没有正面回答降价的问题,“价目表不能给你看,你知道现在都是一房一价的。”

  二手房方面,房东心理价位也在不断下调。

  诸葛找房平台上,自2021年9月以来,新开楼盘均价在3万元/平方米上下。二手房方面,今年3月,二手房均价为49450元/平方米,4月、5月每月下调约1000元/平方米,6月目前登记的二手房源均价为49649元/平方米,环比上涨4.69%。但是,或可管中一窥的是,6月16日,有1204套二手房源下调了价格,平均降价9.48万元/套,涨价的二手房源274套,平均涨价11.33万元。

  以一套位于岛内思明区瑞丽花园房源来说,建筑面积159.81平方米,4月链家地产第一次挂牌总价为1200万元,该房产中介经历4次下调价格后,至6月16日,单价70083元/平方米,总价1120万元。

  受困的地王:亏本1万元卖房

  克而瑞数据显示,厦门商品房住宅成交主要集中在同安区和翔安区,同安区5月成交均价27902元/平方米,低于4月的29879元/平方米。 集美区5月成交均价约33127元/平方米,海沧区约34710元/平方米。

  “你要看2017年后推出的地块,2016年、2017年拿的地王,现在都是亏本在卖啊。”杰哥感叹。

  比较典型的楼盘是位于海沧区西边临港工业区的海投自贸国际项目,这个当年的传奇地块如今成为媒体笔下描述亏本卖房最多提及的案例。

  2016年12月14日,厦门本地国企厦门海投房地产有限公司以总价57亿元,楼面价29534元/平方米,无偿配建商品住房面积39000平方米,竞得地块成为厦门当时总价地王的保持者,地块折合隐形楼面价37013元/平方米。

  6月16日,澎湃新闻记者以购房者身份致电海投自贸国际售楼处获悉,该项目目前的可售房型分为79平方米、89平方米和120平方米,根据楼层不同,单价在26000元-29000元之间,低于海沧区的成交均价,更低于海投下注地块时的楼面价。

  除此之外,位于翔安区的单价地王融侨铂樾府,其所在的2016XP04地块2016年8月26日由厦门融侨置业有限公司以42.18亿元的总价竞得,楼面价38345元/平方米,溢价率139.66%。2021年5月18日开盘后,该楼盘目前还有155平方米的户型在售,每平方米在34000元-38000元之间。

  据克而瑞机构数据显示,2016年-2017年两年期间厦门涉及住宅功能的相关用地情况,一共有46宗,至少有3宗土地的地价或楼板价超过了36000元,另外两宗是与2016XP04地块相邻的2016XP05地块、2016XP06地块,溢价率都超过了140%,现在分别是IOI棕榈国际住区项目和融创东南府项目地块,楼板价为36888元/平方米和37512元/平方米,销售均价分别为38000元/平方米和35000元/平方米,同样是亏本的买卖。

  到了2018年厦门市的平均楼面价约为22000元/平方米,相比2017年下降近两成,与2016年相比下降约三成。在今年5月26日,厦门市完成的2022年第二批集中土地出让活动中,位于海沧区的两宗涉宅用地均底价成交,一宗马銮湾片区的地块楼面价为23055元/平方米,一宗新市区南片区的地块楼面价为28032元/平方米。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受澎湃新闻采访时表示,今年厦门1-6月份(截至6月15日),融侨铂樾府房价为36378元/平方米。在市场成交过程中,可以感受到当前房企项目销售和定价方面的一些困难和压力。以2016-2017年厦门市场的项目为例,可以看出,一些此前高价地位项目在实际销售中遇到了一些问题和阻力。此类现象也说明,近期房企项目销售的时候,不光是以降价销售的,而且有部分可能是低于拿地成本价的。这说明房企项目销售的压力不单纯是一个去库存的压力,也是一个舍弃盈利、亏本销售的无奈之举。这是当前房地产销售市场降温过程中所需要注意的一个内容。反过来也警示一些地王项目,其很可能在当前销售市场、定价方面面临压力和尴尬。

  5月26日,厦门市完成2022年第二批集中土地出让。在此次集中出让的10幅涉宅地块中,9幅地块成交,1幅地块流拍,共获土地出让金198.7亿元,非岛内地块成交价均为底价。

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